Риэлтор - не юрист!

Российский рынок недвижимости развивается стремительными темпами и с каждым годом становится всё более цивилизованным. Сейчас уже сложно представить, что еще лет 15 назад операции с недвижимостью были опасны из-за непрофессионализма посредников. Так называемые черные маклеры работали без гарантий и без документов. По сути, это были люди с улицы, которые предлагали клиентам свою помощь в операциях с недвижимостью. Как правило, договор, который получал клиент, не имел никакой юридической силы. То есть маклеры создавали видимость законности сделки, которая успокаивала клиентов, благодаря этому они чувствовали себя в безопасности. В большинстве случаев отношения между маклером и клиентом строились на доверии, но на деле не все участники рынка его оправдывали.

Ужесточение законодательства в 1994 году заставило часть маклеров отойти от дел. С тех пор государство пристальнее отслеживает операции с недвижимостью, рынок стал безопаснее. Многие риелторы начали ориентироваться на опыт своих западных коллег, но, тем не менее, российская действительность продолжала диктовать свои правила игры. Необходимо было время, чтобы страна адаптировалась к новым условиям после перехода от плановой экономики к рыночной.

Сегодня есть множество агентств недвижимости, которые предлагают клиентам свои услуги. В большинстве более или менее серьезных агентств сейчас работают штатные юристы, которые занимаются юридической поддержкой сделок. По словам Ольги Пономаревой, директора по маркетингу Агентства недвижимости Doki, на первый взгляд, кажется, что это должно защитить клиентов компании от мошенничества. Но поскольку юрист является сотрудником агентства недвижимости, то вполне логично, что в спорных вопросах он не сможет быть абсолютно беспристрастным.

На западе, где рынок недвижимости гораздо более регулируем, риелтору законодательно запрещено заниматься юридическим сопровождением сделки. Именно поэтому риелтор и юрист официально являются разными специалистами и получают различные лицензии на деятельность. Дело в том, что в деятельности риелтора и юриста изначально присутствует конфликт интересов. Ведь к чему стремится риелтор? Найти покупателя (продавца), провести переговоры и заключить сделку, то есть доход риелтора напрямую зависит от факта совершения сделки. Задача юриста - защитить интересы своего клиента. Поэтому для добросовестного отношения к сделке необходимо разделение обязанностей каждого специалиста, при этом услуги риелтора и юриста оплачиваются отдельно. По мнению профессионалов, такое разделение услуг выгодно клиенту. Риелтор и юрист, вместе работая над сделкой и занимаясь каждый своим делом в интересах клиента, получают возможность уравновешивать и дополнять друг друга, что способствует положительному результату. Кроме того, разделение риелторских и юридических услуг существенно упрощает схему работы и устраняет эффект «испорченного телефона» во взаимоотношениях клиента, риелтора и юриста. Что касается России, то специалисты уверены, что подобное законодательное разделение услуг является лишь вопросом времени.

Покупка недвижимости на Западе связана с теми же рисками, но благодаря законодательству ряда стран, покупатель защищен от многих неприятных «сюрпризов». Например, в США существует принцип «Buyer beware!» - "Покупатель, будь осторожен!" Из него следует, что, осуществляя сделку, покупатель действует на свой страх и риск. Поэтому в его интересах нанять специалистов, которые смогут проверить объект, выбранный для покупки. Как правило, проверяется и качество дома, коммуникаций, системы отопления, наличие термитной угрозы и т.д. Чаще всего эта проверка визуальная и не предполагает серьезных исследований. Тем не менее, по ее итогам, клиент получает заключение эксперта, и впоследствии при обнаружении неприятных находок, сможет защитить свои интересы. Следующий этап - юридическая проверка документов выбранного объекта. Для этого риелтор рекомендует потенциальному покупателю нанять независимого юриста.

Поскольку каждая сделка регистрируется, агенты должны соблюдать ряд правил. В Америке существует несколько форм, которые риелторы предоставляют в регистрационную палату для заключения сделки. Так, например, брокер, работающий в штате Нью-Йорк, должен сообщить покупателю о том, что дом построен до 1976 года, поскольку именно до этого периода в краску добавляли опасный для здоровья свинец. То же требование проинформировать покупателя касается использования асбеста при строительстве домов: впоследствии выяснилось, что его содержание в материалах может привести к раковым заболеваниям. При заключении договора об аренде также есть специальная форма - так называемая window guard form. Если дом сдается семье с малолетним ребенком, агент обязан сообщить арендаторам о том, что они имеют право потребовать от владельца установить специальные решетки на окнах для безопасности малыша. В этих формах обязательно наличие подписи покупателя. И, самое главное: перед тем, как сделать предложение на покупку, агент должен сообщить, чьи интересы он представляет (как правило, продавца). Это простое условие нужно для того, чтобы у покупателя не было иллюзии, что риелтор на его стороне.

Кстати о комиссии: чаще всего, договор с риелтором заключает продавец и именно он платит комиссию, если сделка состоялась. Именно поэтому покупатель не сможет получить компенсацию после закрытия сделки, единственным исключением является ситуация, при которой и продавец, и риелтор скрыли что-то. В зависимости от законодательства конкретного штата на брокера по операциям с недвижимостью ложится различная степень ответственности. Так, если риелтор знал о каких-то скрытых недостатках жилья, но не предупредил о них покупателя, он может лишиться комиссии за проведенную сделку. Потеря лицензии - явление редкое, но, тем не менее, может случиться с недобросовестным риелтором, если его уличат во лжи с умыслом при описании дома.

Как долго ждать подобных изменений в России - неизвестно. Но, по мнению большинства экспертов, уже сегодня необходимы некоторые изменения в законодательстве, если мы заинтересованы в честной игре и цивилизованном рынке. Для этого Государственной Думе достаточно запретить риелторам заниматься предоставлением юридических услуг, а также обязать их сообщать участникам сделки о любых рисках.

Но не все риелторские компании решили дожидаться законодательных изменений на рынке. Руководство нескольких московских агентств решилось на смелый шаг - отказаться от самостоятельного юридического сопровождения сделки в пользу сотрудничества с независимыми специалистами юридических компаний. Итак, на рынке появились новые формы сотрудничества между агентством недвижимости и юридической компанией. Возможно, в скором времени московские агентства последуют примеру своих коллег, благодаря чему российский рынок недвижимости станет более цивилизованным.